Regularização Fundiária Urbana

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), disciplinada pela Lei nº 13.465/2017, é o processo jurídico, urbanístico, ambiental e social que transforma assentamentos informais e posses irregulares em propriedades legais, com matrículas devidamente registradas em cartório. A sua importância reside na capacidade de integrar bairros informais à estrutura oficial da cidade, garantindo a dignidade e a cidadania dos moradores

Vantagens da Regularização Fundiária Urbana

As principais vantagens da regularização fundiária dividem-se entre os benefícios para os cidadãos e as melhorias para a gestão municipal:

1.      Benefícios para o Cidadão e Proprietário

• Segurança Jurídica: Transforma a posse informal em propriedade legal definitiva. O morador recebe a escritura/matrícula do imóvel, eliminando o risco de perder a moradia e garantindo que o bem possa ser transmitido legalmente como herança para as próximas gerações.
• Valorização do Patrimônio: Um imóvel regularizado no mercado formal passa por uma valorização estimada em cerca de 50%, atraindo mais interessados e facilitando transações de venda ou locação.
• Acesso a Crédito e Financiamento: Instituições financeiras exigem a documentação legal do imóvel. Com a matrícula em mãos, o proprietário ganha acesso a linhas de crédito imobiliário, empréstimos com garantia e recursos para reforma ou ampliação.
• Justiça Social e Isenção (REURB-S): Para famílias de baixa renda (com renda de até cinco salários-mínimos), a modalidade de Interesse Social garante todo o processo, taxas de cartório e emissão de títulos de forma totalmente gratuita.

2.      Benefícios para o Município e Comunidade

• Acesso a Serviços Públicos Básicos: A formalização das vias e lotes permite que concessionárias e o poder público instalem infraestrutura essencial de forma legal, como redes de água encanada, coleta de esgoto, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação e coleta de lixo.
• Planejamento Urbano e Ambiental: A REURB traz ordenamento ao plano diretor da cidade, mapeando áreas de risco e impondo compensações e correções ambientais necessárias em assentamentos consolidados.
• Incremento na Arrecadação Local: Ao trazer os imóveis para a planta oficial do município, as prefeituras passam a arrecadar tributos como o IPTU de forma justa, permitindo reverter esses recursos em mais melhorias e novos investimentos para o próprio bairro

Quem tem direito à Regularização Fundiária Urbana

Segundo a Lei nº 13.465/2017, o direito à Regularização Fundiária Urbana (REURB) é amplo e abrange qualquer ocupante de imóvel inserido em um "núcleo urbano informal consolidado", independentemente de sua classe social. O principal diferencial na legislação está em quem paga pelo processo, dividindo os beneficiários em duas categorias principais de direito:

1. Quem tem direito à gratuidade total? (REURB-S)

A modalidade de Interesse Social (REURB-S) é voltada à população de baixa renda. Para ter direito ao processo inteiramente gratuito (incluindo taxas municipais, levantamento topográfico e o primeiro registro da escritura no Cartório de Imóveis), o cidadão precisa cumprir os seguintes critérios:

• Faixa de Renda: Ter renda familiar mensal de até 5 salários-mínimos (alguns municípios adotam critérios locais mais estritos, como até 3 salários-mínimos).
• Finalidade Residencial: O imóvel deve ser utilizado prioritariamente para a moradia do beneficiário.
• Restrição de Propriedade: Em regra, o cidadão não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

2. Quem tem direito pagando os custos? (REURB-E)

A modalidade de Interesse Específico (REURB-E) engloba todas as pessoas, físicas ou jurídicas, que ocupam áreas informais, mas não se enquadram no critério de baixa renda.

• Quem se enquadra: Famílias com renda superior ao teto social, proprietários de chácaras de lazer urbanas, ou donos de comércios, indústrias e templos religiosos situados em loteamentos irregulares.
• Regra de custos: Eles têm o direito de regularizar a propriedade, porém devem arcar financeiramente com os custos dos projetos urbanísticos, estudos ambientais e as devidas custas e emolumentos de cartório.

Quem pode dar entrada (solicitar) no processo?

A lei inovou ao permitir que a REURB seja requerida não apenas pela Prefeitura, mas por diversos legitimados, tais como:

1. Os próprios moradores: Tanto individualmente quanto de forma coletiva (por meio de associações de moradores, por exemplo).
2. O Poder Público: Municípios, Estados ou a União.
3. Os proprietários do terreno original: Loteadores ou donos da terra que foi invadida/dividida de forma irregular, interessados em sanar o problema jurídico.
4. O Ministério Público e a Defensoria Pública.

Quais imóveis NÃO podem ser regularizados?

Mesmo que o ocupante queira, a lei proíbe a regularização de moradias situadas em áreas que ofereçam risco à vida (como encostas propensas a deslizamentos graves ou margens de rios sujeitas a inundações severas), a menos que o município execute obras que eliminem completamente esse risco. Também ficam de fora áreas de interesse de segurança nacional

Marco Temporal da Regularização Fundiária

O fato de a ocupação ter ocorrido antes de 22 de dezembro de 2016 é uma excelente notícia para o seu processo. Essa data é o marco temporal definitivo estabelecido pela Lei nº 13.465/2017.

Ao comprovar que o imóvel ou o núcleo urbano já existia de forma consolidada antes desse limite, você ganha acesso aos instrumentos jurídicos mais rápidos e vantajosos da Regularização Fundiária Urbana (REURB):

1. Direito à Legitimação Fundiária

Este é o principal benefício de quem ocupou o lote antes de dezembro de 2016. A Legitimação Fundiária é um ato do poder público que confere diretamente ao ocupante o direito real de propriedade (a escritura definitiva no seu nome).

• Vantagem: É considerada uma forma de aquisição originária. Significa que o seu imóvel nasce juridicamente "limpo", sem carregar nenhuma dívida, penhora ou histórico problemático de proprietários anteriores.

2. Possibilidade de Venda Direta (Se for área pública)

Se o loteamento informal foi construído em terras que pertenciam ao município, ao estado ou à União, quem ocupou antes do marco temporal e se enquadra na modalidade paga (REURB-E) tem o direito de comprar o lote diretamente do poder público.

• Vantagem: É dispensado o processo tradicional de licitação, facilitando imensamente a compra legal do terreno por quem já mora ou trabalha nele.

O que acontece com quem ocupou depois de 2016?

Apenas a título de comparação, quem ocupou após essa data perde o direito à Legitimação Fundiária imediata. Nesses casos mais recentes, o poder público precisa recorrer a outros mecanismos mais lentos, como a Legitimação de Posse, em que o morador recebe apenas uma "licença" e precisa esperar mais 5 anos de posse registrada para convertê-la em propriedade definitiva.

Para comprovar a posse antes de dezembro de 2016

Para aproveitar esses direitos, você precisará juntar documentos que comprovem a posse antes de dezembro de 2016. São válidos:

• Contratos antigos de compra e venda ("contrato de gaveta").
• Contas de consumo antigo (água, luz, telefone) no seu nome e com o endereço do lote.
• Histórico de atendimento de saúde ou cadastros escolares na região.
• Imagens de satélite antigas do município mostrando que a casa já existia na época.

Capacitação e Experiência Comprovada

A FRS ENGENHARIA CIVIL E URBANA SJRP LTDA é uma empresa especializada em Regularização Fundiária Urbana.  Em São José do Rio Preto – SP, até setembro de 2026, a empresa já levantou 3.549.139,97 m² para fins de regularização e regularizou 2.063 lotes.

Portanto, se você se enquadra a quem tem direito, entre em contato conosco.